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仙妮的小木屋

屋美价廉的美国房子

 
 
 

日志

 
 

在美国赶走租客没那么难,只要你使用这一招   

2017-02-07 11:46:34|  分类: 房屋类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      我常常发现有美国房东在网上倒苦水,抱怨赶老赖租客有多么困难,花了许多钱请律师,一会儿传票无人签收,一会儿被告要求延期审理,几个月之后,那些老赖们还免费住着不走,好不容易拿到判决书了,租客赶走了,欠租却会因为对方无偿还能力而作罢。于是,许多吃过亏的房东干脆因噎废食,发誓再也不当美国房东了。我想说的是,眼下投资什么行业没风险呢?再说,迟迟赶不走租客可能是处理方法不当所致。本人当职业房东超过六年,学费也交了不少,现总结了一招非常实用,今天打算与众人分享,假如这份经验帮各位将来省了银子,别忘了来谢我在美国赶走租客没那么难,只要你使用这一招 - Shaney - 仙妮的小木屋
      美国的许多租客都是月光族,当一些租客拖欠房租且不断失信的时候,可能确实是没有支付能力了,对于这类租客,想方设法让其搬走是上策,不要再幻想什么还款了。要知道,他们呆的越久,欠的租金就越多;欠的越多,还钱的可能性就越小,因为欠的多了,他们宁可选择赖着,这样他们的机会成本最小,占的便宜最大。所以房东首先要坚持好底限,超过某个约定好的日子仍无结果的话就要果断去立案。但房东最怕的就是立案后送达传票时被告不签收,许多老赖为了想白住更长时间, 会故意回避签收任何文件,遇到这种情况,难道就拿他没什么办法了么?
      答案是有办法!对这类无偿还能力的租客,让他还款已不再是主要目的,房东的目的只是让他尽快搬走,因此在立案时可以采取贴票送达的方式。美国的法律规定,如果房东原告在诉状中不但主张要回房屋居住权,又要租客归还所欠租金,那么无论如何都需要将传票送达到被告手中并确认被告签收,否则只能延期开庭,直到被告签收为止。但如果原告房东只主张收回房屋居住权,不要求所欠租金的话,就可以要求贴票送达(posting),也就是警察把传票贴在被告的门上,管你签不签收,法庭到了预定的开庭日子都会照样开庭,这一招还有个好处,因为不涉及金钱数额,只要欠款事实存在,法官几乎百分之百会当场作出原告胜诉的判决。判决后第11天,房东就可以向县警察局申请强制执行了,这样的诉讼十分高效,可以让老赖占到最少的便宜。
      采取这招还有个好处,不怕被告要求延期审理,为什么呢?因为被告要求延期审理的理由通常是要找律师,但对于原告不求金额的官司而言,法官十分清楚被告找律师是假,拖延时间是真,所以同意其延期的可能性非常小。
      还有呢,这个招不但可以用最快的速度赶走那些不打算再付房租的老赖租客,对那些还想继续住却又不按时交租的房客,也可起到警示作用。最近本人连续上了两次法庭,打算赶走两个不按时交租的租客,其中一个看到门上传票的当天,就把欠租,滞纳金和法庭费用(法庭费用为120美元)等全部付清了;另一个上了法庭,准备了一大堆说词,结果法官只问了一句话:你是不是欠部分租金?当听到答复为“是”之后,法官立马低头写判决书,整个过程不到1分钟,我甚至没讲一句话,庭审就结束了。因自知理亏,这个租客拿到判决书后1个小时,就按我的要求把所有欠费和法庭费用支付完毕,这样,我的钱拿回来了,他也可以继续住下去,彼此还不伤和气。整个诉讼,我所损失的,只是分别两次去法庭的时间成本。头一次是去立案,递交申请和付费共15分钟,第二次是上庭,差不多半天吧,95%的时间是在旁听别的案子。
      你也许会问,从立案到判决,总共多长时间呢?答案是两周!就两周,加上判决后申请强制执行的等待期10天,总共不到1个月就可以把老赖赶走。如果起诉及时,手中又握有租客押金的话,租客因违约而无法要回押金,这样就没占到什么便宜,他们多半会选择把拖欠的租金归还而不是离开。
以下就是小额法庭庭审现场,只有一个法官,每天上午都要审理几十宗案子,旁听的都是等待自己案子开庭的当事人
在美国赶走租客没那么难,只要你使用这一招 - Shaney - 仙妮的小木屋

还可以抱着小婴儿上法庭,当时她还乐呵呵地叫了几声
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