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仙妮的小木屋

屋美价廉的美国房子

 
 
 

日志

 
 

卖美国房子不能不懂的技巧   

2014-06-27 07:03:43|  分类: 房屋类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        上周一个缅甸来的移民想买房子,可她看了好几个都不满意,看完最后一个出来,发现街对面的房子也插上了牌子,看样子才刚刚上市,于是顺便就去看了看,没想这个缅甸人竟然看上了,我们打电话过去,接电话的声音很熟悉,说她既是这个房子的经纪人又是房主,我们这才明白过来,又是她:梅兰妮。
        三年前我们从她手中买走了两个房子(也就是我博客中那个6.6万美元的和7.5万美元的),后来虽又看中了她的几个房子但没钱买了。她总是不停地买入破旧房子,装修后又卖出,转手很快。三年前她还跟我们住在同一个城市的大房子里,前不久又把大房子卖了,跟她在银行工作的老公一道搬进距离春田约1小时车程的另一个大豪宅。毫不夸张地说:梅兰妮真的是卖房高手,为什么她就能屡次成功呢?卖房子有些什么技巧呢?怎样才能以最快的速度卖出一个好价钱呢?下面是我个人归纳总结的四点:

        一、卖房子前别忘记给房子美容
        卖房子就象给房子找对象,第一印象相当重要,许多买房的人最终都会选择自己一见钟情的房子,如果房子外面的草坪没剪,杂草丛生,房子地毯污迹遍地,墙面满是小孩的涂鸦,或者家具衣物乱糟糟地堆在一起,或者满屋子的猫狗粪味儿或者烟味儿,可以想象客人走进去后的心情,一定是皱着眉头,没耐心看完就赶紧走人。这样的房子哪怕标价低于市场价,估计也鲜有问津。在中国,无论是卖房子的还是买房子的,大都不会很在乎房屋里面的情况,一般看看结构和户型就可以了,反正搬进来之前都会按新房主的喜好进行再次装修。可是美国佬就不一样,他们怕麻烦,所以相当在乎房屋的内部细节,最喜欢Move-in ready(准备好入住)类型的房屋,就跟他们喜欢所有的“傻瓜型”产品一样。
       总的来说,卖房之前以下几次支出是事半功倍的:
        1.刷墙,一个1200平方英尺的独立房,全屋刷墙的人工和材料成本不过1000美元左右,如果墙面确实很脏就有必要全面刷一次,如果只是部分脏,可以只刷部分墙面。刷墙后的效果惊人,这是最不可缺少的美容环节。
        2.洗地毯,同样一个1200平方英尺的房屋,聘请专业公司洗一次地毯的成本大约150美元左右,洗地毯的效果也是极佳的。如果确实太旧或磨损太多且卖房时房屋已空置出来,最好更换成新地毯,若选最便宜的类型,我们这里的人工及材料成本约2000-2500美元。看上去这笔支出不小,但破旧地毯会让大部分潜在买方退避三舍,所以这笔支出是必不可少的。
        3、更换一些小的五金器件,会让房子感觉整体上高出一个档次。比如水龙头,厨房水盆,门或家具拉手,灯具,浴室镜子、吊扇甚至插座等等,花费不多但装饰效果相当好。
        4、去掉过时的装饰品,比如墙纸,在上世纪七十年代、八十年都很流行,现在有些式样或花纹却显得土气十足,几年前曾经有个朋友卖房子时,放在市场上半年也没有卖出,后来经纪人就叫她把厨房墙面的墙纸全部拆下来,刷上简单大方的漆,没多久还真的就卖掉了。
       5、找专业公司清洁家具或木地板,上一层腊,这个花费也是值得的,旧家具和旧地板会好看得多。
     
       二、挂牌价要尽量接近市场价
       除了房屋本身,价格是影响房子出售的最重要因素,不管买方有多喜欢这个房子,如果价格不在他预算范围之内,或者远高于市场价,都不会成功售出。有些卖方认为自己当初花费了不少钱来重装或重建,那么房屋的价值至少应不低于自己的购置和重建的全部成本,因此坚持售价一定要高于或等于自己的成本,不能亏本。持有这种想法的人不在少数,其实你挂多高的价格都可以,但市场接不接受则是另一回事。如果挂牌后连续一个月都无人看房,显而易见是价格太高了,得赶紧降价。
       需要注意的是,对房屋的投入并不都会使房屋等额增值,有些投入甚至会让房屋贬值,比如在后院搭建一个大型工具房,花费了3万美元,但对房屋进行评估的时候通常都不会考虑工具房的价值,因为市场上大多数人对工具房并无喜好,甚至完全不接受。再如,当初你也许在一个10万美元的房屋后院,花了2万美元新建游泳池,但大多数买方可能会认为游泳池保养成本太高,所以反而不会考虑买带游泳池的房屋。这样一来,你当初对工具房和游泳池的投入,就不能一厢情愿地认为买方必须接受它们的价值。
       据统计,新挂牌上市的房屋,看房最多的时候是最初两个月,想要看房率高,挂牌价就得把握好,否则就会错过让人看房的最佳时机。挂牌房屋的市场价可以类比参照周边同类型房屋的出售价格,通常美国房地产经纪人的内部专业网站都可以提供自动类比价格报告,挂牌价可以略高于市场价以预留一定的空间,但不能高于太多,否则就会吓跑一堆潜在买方。

        三、挂牌时尽量腾空房屋
        市场上挂牌出售的房屋分两类,一类住着人(房主或租客),一类是空置的,以前搞不懂为何老美卖房时为何喜欢把房屋空置出来,心想与其空置,不如先租给他人,这样边租边卖,岂不是很好。现在看来,老美的做法不无道理,甚至是非常值得提倡的,因为空置房屋能方便买方看房,买方经纪人带人看房不需要预约,这样可以最大限度地让人看房,不错过任何一个机会。另外,空置房屋能方便卖方对房屋美容,比如洗地毯或刷墙,这样会让房屋更吸引人。
        需要注意的是,如果房屋里住着租客,对出售房屋会相当不利,一是看房不方便,虽然法律允许房东有权要求租客配合别人看房,但有些租客就是不太配合,找不到人或不给合适的时间;二是许多租客不会象房东本人那样保持屋内干净整洁,更不会把院子打理漂亮,剪草也不积极,这样的房屋很难让买方一见钟情;第三,有些买方买房的目的是自住,如果租约还很长,买方根本就等不到租约结束,于是再喜欢这个房子也不会考虑了。所以,住有租客的房屋在市场上是很不受欢迎的,除非本身就是投资房,比如出租型公寓。

        四、网上的挂牌信息一定要包括尽量多的照片
        许多买房人查询房产,根本不会考虑没有贴出照片的挂牌物业。照片非常重要,通常越多越好,房东可以向经纪人提供不同季节的房屋照片,比如雪景、春暖花开的春天或枫天满天的秋季,室内照片则最好是近期的,以免有误导、欺骗买方的嫌疑。

        再回过头来看梅兰妮,她当初买下缅甸人看上的这个房子,标价才61500美元,经她妙手回春,不到几个月就以89900美元的价格售出,而且挂出来还不到两周,她成功的原因就在于吃透了买方心理,掌握了卖房的所有技巧。比较下这个房子的前后照片,你就会明白为何缅甸人会喜欢这个房子,为何聪明的梅兰妮能轻松赚钱了:

整修后的厨房,全部新刷的墙面
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旧厨房
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新厨房台面和烤箱显然干净多了,而且炉具上面的排风扇更换了新的
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这是旧台面、炉具和烤箱,请专业公司花功夫做卫生的效果就是不一样
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新卫生间,灯具和镜子是新的,但花不了几个钱
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这是旧的卫生间,要多丑就多丑
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另一个新卫生间
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新镜子和灯具
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这是旧的
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这是一个房间新刷过的墙面
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房间过去的样子
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这是饭厅,壁柜装上了门,另外还摆放了餐桌椅(不在出售范围内,只是摆设),看上去很豪华的样子吧
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这是过去的破旧样子,美容效果真是惊人哪
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