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仙妮的小木屋

屋美价廉的美国房子

 
 
 

日志

 
 

一个中国人在美国买房的完整交易过程  

2012-05-27 05:39:54|  分类: 房屋类 |  标签: |举报 |字号 订阅

       昨天下午3点钟,HL买的房子过户了,她拿了钥匙后,邀请我们去她的新家参观,分享她的乔迁之喜。几经周折,HL终于住进了她期待已久的漂亮房子,难怪她那么激动。好啦,我现在把她的买房经过简单写出来,供大家了解中国人在美国买房的完整交易过程,另外上传一些房屋图片以示祝贺。
       大约是今年4月中旬吧,HL看中了一套标价124900美元的房子,她通过自己的经纪人用电子邮件的方式向卖方的经纪人提交了一份Offer(要约合同),与这份Offer同时提交的,还有一份她签了字表示已经看过的Disclosure Form即房子的基本信息披露文件。卖方在收到这份Offer之后,如果同意这份要约合同的条款,就会在这份合同上面签字,这样合同就生效了。但这次卖方不同意Offer的价格,于是卖方的经纪人又给了HL的经纪人一份Counter Offer,重新提出一个价格,经过两三个回合,双方最后同意按12万美元成交,HL在Counter Offer上面签了字,这样,买卖合同就成立了。之后,HL按照合同的要求交给她的经纪人一张1000美元的支票作为合同定金,这个定金可以先存入HL的经纪人所在的公司然后在过户之前转入产权过户公司,也可以由HL的经纪人把支票直接交给产权过户公司。
       合同成立后,双方的经纪人经过商量决定让Great American Title Company(本地的一家产权过户公司)办理过户,于是就把买卖合同及相关资料交给了这家公司。在美国,这样的产权过户公司多如牛毛,它们的功能就相当于国内的产权过户中心,不同的是,中国的产权过户中心属于政府,而美国的产权过户公司是中介组织,他们的任务就是为产权交易提供服务,比如Title Search(房屋产权调查)、办理交易款清算、代办产权保险和最终的Recording(产权文件在政府的登记备案以便公示)。
       由于HL在合同中要求在房屋过户之前进行Inspection(房屋检查),于是HL花了325美元聘请了一个专业的房屋检查公司对房屋进行检查。专业公司完成检查后,向HL提交了一份房屋检查报告,说明房屋存在着一些问题,第一是主卧室的窗户有点问题不容易打开,第二是空调机的弗里昂不够,制冷有点问题,第三个是房屋地基下面有点潮湿,需要增加一层干燥材料。于是HL依据这份报告要求卖方进行修理。按照买卖合同,如果卖方不同意进行修理,HL就可以走出合同而不用承担任何责任。幸运的是,卖方愿意花钱修理好这些问题,以便促成这笔交易。
       大约一周后,卖方把报告中列举的问题都修理完成了,向HL提供了修理发票作为证明(大约花了500多美元)。这样,买卖合同继续履行。双方原来在合同中约定的过户时间为5月30日,这时HL提出来希望早一些过户,于是HL的经纪人向卖方的经纪人传达了这个想法,刚好卖方新买的房子也落实了,时间上允许他们提前搬出来,所以卖方同意了,双方约定在5月25日下午3点钟过户,双方为此签了一份Addendum(补充合同)。
      过户之前大约一周左右, HL的经纪人接到产权过户公司的通知,产权调查结果出来了,产权没有任何睱疵,可以正常过户。随后产权过户公司把交易清算帐单(HUD-1)也制作出来了,通过电子邮件发给了HL的经纪人。这个HUD-1表格上面,清晰地记载了过户当天HL的应收(已付)应付的款项,HL的应收款项有从2012年1月1日至2012年5月25日的地税513.53美元(因为这个时段的地税本来应当由卖方承担,但是需要HL在今年年底的时候一并向政府支付全年地税),HL已付款项是定金1000美元,应付款项是合同价款120000美元,以及产权保险费(146美元)和产权调查费、过户服务费、备案费(三项共590美元),这样应收应付相抵之后,过户那天HL需要支付的钱为119222.87美元。确认该数字无误后,HL去银行开了一张现金支票(Casher's Check),这是因为过户公司办理过户通常只收取现金支票。
       昨天中午12点钟,双方按约定进行交房之前的Final Walk-out(最后的房屋检查),这是为了保证过户时的房屋状况与合同签订时的房屋状况无重大变化。经过检查,房屋确无异样,空调、自动车库门、水、电、气和其他设施都正常运行,前房主不仅把房屋打扫得干干净净,洗了地毯,墙上钉的钉子也取下来并补了钉子洞,还主动买了几桶墙漆在车库,告诉HL如果搬家具时墙弄脏了,可以用漆补一补。
      下午3点钟,HL和卖方以及各自的经纪人全都一起来到过户公司,HL向过户公司提交现金支票并在HUD-1表格上面签字,卖方则在事先准备好的产权地契文件(Deed)上面签字,把房子钥匙、车库自动门遥控器都交给了HL。过户公司把所有签字文件都复印了一份给买卖双方,并告诉HL,Deed文件虽然已经签字,但还需要送去县政府备案,所以一两周之后,已经备案盖了县政府大印的产权地契文件(Deed)会邮寄到她的新家所在地址,而且产权保险文件也会在几周之后寄给她。至此,交易全部结束。
      
       整个过程需要注意的是:
       1.美国的合同往来都是签字后再扫锚然后发电子邮件,美国没有象中国那么重视原件,也没有签字一定要用黑色签字笔的规定,美国流行使用简易圆珠笔,这也几乎是所有人签合同文件时所用的笔。
       2.美国的房产交易流程非常固定规范,重要的法律文件如Offer、Addendum、HUD-1、Disclosure Form.......这些都是行业协会制作且得到公认的固定格式,买卖双方只需要对某些条款进行选择或在空白处填上内容就行了。
       3.这桩买卖属于正常交易,不是法拍屋买卖,所以买方在房屋检查之后,发现问题可以要求卖方修理,但几乎所有法拍屋的卖方(如银行、房利美、房地美和美国政府)都不会承诺进行修理,他们的房子都是sold as is。
       4.不是所有的卖方都象HL遇到的这个卖方这么通情达理,比如搬走前洗地毯、刷墙补墙、打扫冰箱这些付出其实都不在卖方的合同义务之内。
       5.密苏里州没有房产交易税,买方的交易成本很低,产权保险可买可不买,如果不计算产权保险费,一个12万美元的交易,买方的交易成本也才590美元。但卖方的成本就高了,因为卖方要承担交易佣金,一般是成交价的6%(由双方经纪人分享),交易完成后,产权过户公司通常会签发支票给买卖双方的经纪公司。
     . 6.HL非常喜欢卖方原来房子中的家具,所以合同生效之后,她跟卖方协商了一次,卖方愿意留下的家具,她都买了下来,比如餐桌椅、客厅沙发、墙上装饰品等等。
       7.如果买卖双方不在一个地方,整个交易过程他们可能都见不到面,如果卖方在异地,卖方签署产权文件是在公证人员面前签署后寄回给产权公司的。如果买方在异地,交割的时候买方会把银行现金支票通过专门快递邮寄给过户公司。
       8.HL买房是用的现金,如果使用贷款购房,会复杂得多,这里无法详细介绍,各位有机会全程参与一次,就全懂了,呵呵。

       下面这个就是HL的新家,3房2浴2车库,1500平方英尺,12万美元,位于春田南边一个很好的学区,她的儿子去学校只需要走5分钟。房子从外形看很一般,里面却很漂亮。
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这是客厅,实物比照片漂亮,这些家具是原房东留下来的。
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这是用餐区域,小巧实用,HL一家人使用足够了。
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很有品味的装饰,家具和地面、墙面色彩都很协调
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厨房不大,但也够用了,冰箱是含在房价之内的。
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虽然房子是1994年建的,但厨柜看上去象新的一样,比我家的要好得多。
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好温馨的色彩搭配,原房东很自豪地说,他太太是个装饰艺术家
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这是通往主卧室的过道
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主卧室,看到吊伞没有?中国早已淘汰的东西,美国继续在流行,美国人真老“土”,哈哈
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主卧的洗手间,对面那扇门里面是衣橱
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这就是衣橱,可以走进去的衣橱,美国的家具店都买不到衣柜的,因为建房时就已经建好了。
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这是从车库进入室内的相连处,也是洗衣房。
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这是一个次卧,窗明几净,适合HL的儿子住
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这是次卫生间,这么鲜艳活泼的色彩,跟墙上的装饰搭配起来,就一点也不刺眼了
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这是另一个次卧,如果HL家里再增加人口,正好住得下
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玲珑精致的后院,一看就是精心打理过的,如果那个遮阳伞下面摆一套户外桌椅,周末邀几个朋友相会,会很惬意
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象玩具一样的小桥,原房东对后院的设计真是用心良苦啊,难怪她舍不得这个房子,那淡淡的紫色开花植物是著名的薰衣草
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仅仅买这些花草就要耗费不少钱了
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花丛中种了两排大葱,这是我见过的最小菜地了
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这是HL去产权公司的大门准备过户,墙上是公司名称
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这是过户公司的办公室等待区,远处的小房间里面,原房东正在签署产权地契文件Deed
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我们陪着HL在小房间里面,办理最后的手续。
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