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仙妮的小木屋

屋美价廉的美国房子

 
 
 

日志

 
 

中国人在美国买房的常见问题  

2011-05-16 02:31:21|  分类: 知识类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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1.我是中国人,没绿卡,也可以去美国买房吗?
答:当然可以,想买多少套都行,只要是用现金(或银行存款)购买,没任何限制,但想获得贷款用按揭方式购买,有点难。

2.中国人在美国买房必须亲自前行吗?
答:不一定,可以委托他人办理买房,但最好是本人事先来美国开立好自己的银行帐户,以便用该帐户内的资金支付购房款。如果不来美国而将资金打入在美国的亲友帐户,可能会给亲友当年的报税带来一定的麻烦。

3.中国人在美国买房要些什么证件和资料?
答:如果本人亲自前往购买,只要有护照就行了。如果是委托他人购买,需要给受托人写一份授权委托书(Power of Attorney),该授权委托书需要公证,另外提供一份护照复印件就可以了,受托人有了授权委托书,可以动用在委托人名下的银行帐户中的资金支付购房款,代签买房合同等法律文件和代办过户手续。

4.中国人在美国购买的房屋产权与美国人有何不同?
答:没什么不同,都是永久产权,产权文件上都会载明产权拥有人的姓名,获得不动产产权的时间和位置,土地占地面积和建筑物的面积等等。

5.在美国购买的房屋每年都要交纳些什么税费?
答:(1)地税(也叫房产税),税额高低根据所处州、县、市的不同而不同,大部分在售价的1%-2%区间内,但税务局每年会对房屋的评估价进行适当调整,税务局有专门的评估员。
(2)房屋财产保险,因为美国的房屋大多是木制结构,易引发火灾,绝大多数屋主都要购买火险。每年的财产险保费一般在售价的0.5%-1%之间。
(3)房屋管理费,如果买公寓或集合式住宅,通常会有物管费(association fee),用于小区的公共开支如绿化、剪草、卫生、游泳池、网球场、垃圾和水费。有些高档一点的独立屋小区也有物管费。
(4)房屋保养费,如杀白蚊、换屋顶(屋顶的寿命通常是15-25年)或其他维修费用。

6.买房需要支付给经纪人佣金吗?
答:在美国,不管是代理买方的经纪人还是代理卖方的经纪人,其报酬“佣金”一般都是由卖方支付的,买方不需要支付佣金。这与国内的习惯刚好相反。卖方在与经纪人签署委托售房合同时,会约定佣金的数量,一般为售价的5%-10%,常见的是6%。卖方经纪人在获得这份合同后,就把这个房屋通过经纪人联合会共同开设管理的媒介(如网络、杂志、报纸)去做广告,这叫上市(listing),同时在广告上面会特别说明如果该房通过其他经纪人卖出的话,则其他经纪人将分享的佣金数量的比例,比如是3%还是4%,有了这个公开的广告,买方的经纪人就不用担心卖出房子后得不到佣金。

7.来美国买房的基本步骤是怎样的?
(1)须有中国护照和合法来美的签证;
(2)选择想要买房的地区和房屋种类(独立屋还是公寓);
(3)选择一个合法注册的房产经纪人,讨论购买要求,由经纪人介绍看房,选房;
(4)填写买房出价合同书,付定金支票,如果出价合同书被卖方接受并由卖方在合同书上签字,则购房合同成立 ,双方进入具体操作程序;
(5)一旦出价合约书被卖方接受,则定金支票须存入双方选定的公证托管公司,这家公证托管公司是帮助双方履行合同、清理价款完成交易的中立公司,不代表任何一方;
(6)公证托管公司对房屋产权进行核实,对产权是否有睱疵是否影响产权的完整性提出意见。如果不影响过户,则会通知双方进行下一步操作;
(7)即使经过产权核实未发现睱疵,买方也会在closing之前购买产权保险,以便将来出现产权问题时获得赔偿;
(8)如果购房合同是有条件履行的合同,即买方在合同中提出须做房屋检查并根据检查结果决定是否购买,则当卖方接受出价合同书后,买方即可开始聘行专业人士对房屋的状况进行检查,如果检查结果满意,则进入交易的最后一个程序closing(交付标的),如果检查结果不满意,买方要求售方维修,则双方在售方进行维修后进行交易的最后一个程序,如果售方不愿意维修或买方对检查结果不满意而不愿意继续进行交易,则交易中止,定金退还买方;
(9)买方在closing之前购买房屋保险;
(10)按照合同约定的时间双方前往公证托管公司办理closing(交付标的),买方付款(支付至公证托管公司帐户),售方签署产权文件,交收房屋钥匙和其他文件资料;
(11)Closing完成之后,公证托管公司清算各方的款项,并将产权文件报送当地县政府备案,县政府备案后并盖印章,原件由公证托管公司领回后邮寄给买方,交易完整结束。
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