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仙妮的小木屋

屋美价廉的美国房子

 
 
 

日志

 
 

在美国买投资房的心得体会  

2011-04-05 13:30:17|  分类: 房屋类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       不止是在国内,海外的华人也喜欢投资买房。凡是中国人多的地方,房价就居高不下,比如旧金山附近的硅谷,现在号称全美房价最高,又如洛杉矶、纽约等大城市,华人对其高房价都作出了贡献。如今的美国房价经过四年下跌已接近最低谷,有点儿象2008年10月的中国股市,上证指数只有1600点,可以满仓买进,但买什么样的房子能够又赚又省心,还是很有讲究的。总之买房尤其是买投资房是门大学问,今天我来把几年的心得总结一下,与众人分享。

        一、注意投资房和自住房的区别
       如果你想要在美国买房,应该先弄清买房的目的是什么。如果是自住房,因各人喜好不一,有人喜欢郊区,有人向往市区,有人喜欢独立屋,有人爱公寓,有人爱住水边,有人喜欢山坡树林,买自住房最重要的原则只有一个,那就是自己喜欢才买,只要喜欢,买下来永远不会后悔。如果是为投资而购房,那就不一样了。投资的目的是赚钱,在房价缓慢上涨的市场,只有投资少租金高才能赚钱。所以要用心琢磨租客的喜好才是最重要的。
     投资房不能买太贵、太高档或房间数量太多的,试想,一个能花2000美元出租房子的人,早就有能力购房了,他怎么可能去租房呢?即便是愿意,也是短期的,难有长期租户。

       二、地理位置
       地理位置永远是投资的第一考虑因素,选择一个经济上升区,比经济下降区要好,所谓经济上升,通常就是人口是否呈增长态势。对于密苏里州而言,前两大城市圣路易斯和堪萨斯城,近年来人口呈净下降趋势,而第三大城市春田市及其周边地区,则呈快速上涨趋势,因此,春田市的房产,相较于前两大城市,未来肯定是上涨的。
      就春田市而言,东南西北哪个地区好?也要看谁是经济上升区,根据官方网站,南部尤其是西南地区的经济发展空间较大,因此同样的价格,我宁可选择南边而不是北边。南边的重点城市如Nixa或者Ozark,都是我选择投资的重点区域。当然这并不意味着我完全不考虑北边的房屋,由于密苏里州立大学位于城市的北边,如果有合适的供学生居住的投资房,我仍然会考虑。
      另外,房子的位置不能太偏僻,离学校、市场等居住配套太远或者交通出行不方便,都不容易出租或出售,即便是能够出租或出售,价格也偏低。

      三、建筑年代
      我通常只考虑建筑年代在1980年以后的房子,这是因为老房子修理费太高,麻烦多,维护成本昂贵,有人称老房子价格便宜,如果买下来投点钱进行改造仍是很划算的买卖,但对于不懂修理的我而言,选择新房或次新房是主要选择,除非老房子已经过更新改造,否则一般情况下不予考虑。
      我测算过,投资新房子的毛利率,通常远远不如旧房子,但由于旧房子的修理费多,故净投资回报也相差不会太大。通常50年以上旧房子(这里主要指公寓楼)的电路、水路、管道等设施没有独立的电表、水表,于是不得不由屋主支付电费和水费,而美国人一年四季都开空调,浪费相当大,这是笔不可控的开支。故为了省心,凡由屋主支付Utilities的房屋,我基本不予考虑。

      四、周边环境
      这里是指小环境,即房屋所在的社区,如果这个社区的居民很穷,学区不好,通常房价也不会高,如果这个社区附近都是旧房子,而你看中的是一幢被旧房子围绕的新房子,而且价格相当诱人,我劝你最好还是别买,因为新房子的市场价值会受周边旧房子的拖累而贬值,升值前景不会大。另外,机场、大烟囱、高压线、屠宰场、监狱以及坟场附近的房屋,我通通不予考虑。
      租客往往喜欢交通便利、商业配套好的区域,方便仍是他们的第一选择。

       五、占地面积及房屋朝向
       如果是自住房,和大多数人一样,我喜欢占地面积大的独立屋。但对投资房而言,占地太大反而是个负担,会降低投资收益率,因为同样大小的房屋如果占地面积大,则肯定投资成本大,而花园大又意味着维护开支大,除草、浇水、施肥等都要钱,其实美国本身就是个大花园,很少有租客会强调花园要如何如何,他们一般在乎屋内设施远超过屋外环境,因此,投资房没必要占地过大。
      坐北朝南的房子是非常科学的,本人认为风水应该是门科学而不是迷信。风水不好的房屋,人住进去会得病,这不是怂言听闻。投资房虽不象自住房那样非常讲究风水,但至少也要说得过去。

      六、地税和保险
      投资房的地税和保险也是考虑的因素,因为这会直接影响到投资回报。不同城市不同地区的地税差别非常大,投资房的保险费用(指房屋火险等)一般比自住房要高,房屋保险是必不可少的,即使是现金购买也应该坚持买房屋险,这是从安全角度出发。比如,租客不小心跌倒,你就有可能成为被吿而赔偿一大笔钱。

      七、房屋保养及支出
      按照美国的法律规定,房屋维护是业主的义务,如果房屋下水道坏了,洗碗机不工作了,或者空调不制冷了,都需要业主及时花钱修好。 房屋维护支出将是一大笔费用,因此在购房时,在合同中最好约定一个前提条件,那就是为了确保房屋质量,要求聘请专业人士做一次inspection(房屋检查),以便了解屋顶是否需要更换,下水道和空调是否正常工作,以及房屋是否建立在自然灾害较为频繁的地区。Inspection的费用通常由购方支付,如果通过Inspection发现了质量问题,可以要求售方修理,如果售方不负责修理,则购方可以拒绝购买而不会承担任何责任。做Inspection是为今后的房屋保养着想。
     
       八、投资回报率
       投资回报率要多少才算是成功的投资?如果用现金全款购房(即不考虑贷款)且不考虑房价上涨的因素,仅考虑租金收入,那么投资净回报应当在8%-10%左右才算是划算的买卖。这个投资净回报的计算方式是:
     (1)收入:指租金收入;
     (2)支出:指房屋维护费、房屋管理费、地税、租金、广告费、法律诉讼费等,有些公寓还有小区物业管理费;
     (3)净回报:指收入减去支出后的净利润。
       通常,新房子因为价格高,租金的投资回报率要低于年代旧远的房子,通常房龄在20年至30年的房子,租金的投资回报率最高。

       九、贷款安排
      美国的住房贷款利率目前已达到历史最低,30年按揭贷款利率一般在5%左右,权益抵押贷款利率在4%-5%之间,如果有条件贷款,一定不能错过这个机会。只要利用好贷款这个财务杠杆,仅靠租金收入,投资回报率就可达15%甚至更高。由于美国目前的房价处于最低谷,大部分房屋已从高位跌去30%-50%,故如果现在买房且利用好贷款,几年后的总投资回报率一定相当可观。

     十、如何对出租屋进行管理
      买房后如何出租,如何收租金,如何对付老赖租客,如何维护保养房屋,通通都是学问,不同的人管理的效果完全不同。前不久听教会一个朋友说他很后悔买出租房,因为他太善良了,太相信租客了,结果受伤的总是他,后来一气之下把房子干脆卖掉了。哈哈,看来并非所有人都适合买房投资。
       如果自己有时间精力,最好自己管理,这样可省下一笔管理费(通常是一年按一个月的租金计算),修理什么的,最好自己去Home depot 或 Lowe's 买零部件,能够自己安装的话就自己干,自己做不了可以寻找专业修理人员上门修理,要知道美国的人工费用很高,工人上门一次,仅是上门服务费就得80美元,还不算其他的零件费和人工费。

      下面看看我们挑选的两幢投资房,是去年11月份花31万美元买的,共8套房子,其中3房1.5浴的4套,2房1.5浴的4套,现在全部在出租,每月租金约3600美元。每幢楼均是1991年建的一幢四户的四连房(fourplex),看上去其貌不扬,但因为位置好、离学校近、交通便利、朝向好、生活方便,故很受租客的欢迎。
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